设例：

于某与王某婚后够买第二套房，房屋登记在于某名下。正值房价一波一波上涨，这可喜坏了于某。于某一方面想下车变现，另一方面又担心房价要是又涨了，出手过低便宜了“韭菜”可咋办。考过三次司法考试都未通过的于某灵光乍现，以自己的名义与“韭菜”签订房屋买卖合同。果不其然，还未等到网签，房价又涨了20%，于某赖着脸皮，与“韭菜”谈判抬高房价事宜，可“韭菜”阔谈契约精神，不但不同意加价，还声称通过法律程序解决问题。

王某在这至暗时刻，挺身而出，向法院以于某无权处分为由请求确认房屋买卖合同无效。“韭菜”反诉，请求确认合同有效并要求协助过户。

法院最终判决：合同有效，但因于某无权处分行为侵犯了共有人王某对房屋的共有权利，且王某不同意处分房产，故请求协助过户的诉请，在法律上履行不能，因在法院的释明下“韭菜”不变更诉讼请求，遂判决驳回“韭菜”要求协助过户的诉讼请求。

于某完胜，拿到判决书的第二天又与“韭菜2”签订了房屋买卖合同。

房屋市场价格大幅上涨后，出卖人一方常常违背诚实信用，以各种理由进行毁约，其中，以实际权利人与登记权利人不一致时，实际权利人主张登记权利人无权处分最具代表性，也更容易毁约成功。遇到题设情况，买受人权利如何得到保护，难道任由出卖人利用法律条文名正言顺进行宰割吗？睿扬房律师团队今天带您从专业角度破解此局！

（1）关于房屋买卖合同的效力问题

《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

根据该条款，无权处分的合同属于效力待定的合同，因房屋共有人不追认，导致合同无效。协助办理过户以合同有效为前提，若合同判令无效，买受人则无翻身之力。

很多年前，出卖人可以通过利用《合同法》第51条逐步确认合同无效，但随着《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及各省、市相关会议纪要的出台，现在主流观点认定该合同有效。

无权处分订立的房屋买卖合同认定为有效，其目的在于尽可能保证合同关系的稳定性和最大程度保护守约方的利益，尽量缩小无效合同的范围。从解释论角度解读：1、依据债权和物权的区分原则，有必要区分合同的生效要件和物权变更要件。2、能督促当事人以诚信的方式履行合同，避免出卖人恶意毁约。3、在买卖合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，买受人虽然不能取得房屋的所有权，但其仍享有债权请求权，要求出卖人承担违约责任，这样更有利于保护买受人的利益。

（2）合同有效的前提下，共有人一方不追认，必定导致合同履行不能吗？

如通过事实认定，法院确认实际共有人确实对另一共有人侵害共有权的行为不知情，且不同意对房产出售进行追认，则买受人请求继续履行合同属于律法上的履行不能，无法判令协助过户。

如通过事实认定，法院确认虽实际共有人不追认，但结合实际共有人的若干行为，可推定其已“同意”出售房屋，则补足处分权的欠缺，可判令继续履行合同。

如何通过证据去认定事实，是个专业程度很强的问题。

睿扬房律师团队在处理某房屋买卖合同纠纷中，出卖人妻子未签署同意出售书，但经“睿扬房律师16项二手房交易证据”审查过程中，发现在“存量房房源核验申请表”上有其妻子的真实签字，加之庭审中申请中介出庭，证明在签订合同当日，中介公司员工通知其妻来谈房屋买卖事宜，其妻表示和其夫谈就行，其夫在合同磋商过程中曾出示其妻的身份证原件、诉争房屋的房产证原件和授权委托书（其妻否认其中签名的真实性）。通过一系列组合拳，法院认定出卖人的妻子对该交易知情且同意买卖，在买受人将全部购房款打入法院账户的情况下，判决协助过户。

在另一起房屋买卖合同纠纷中，睿扬房律师团队通过走访调查，发现主张对房屋买卖不知情的妻子一直和其丈夫居住在涉诉房屋内，从合同签订持续至案件起诉，法院最终认定出卖房屋系关于处分家庭财产的重大处理决定，双方系夫妻关系，对于丈夫出卖房屋一事，妻子应当对此知情，从而认定买卖合同经共有权人同意，判决协助过户。

各地法院在处理共有产权人对于房屋买卖是否知情及同意问题上，主要基于夫妻双方财产、人身的紧密关联，以及“家事代理”天然的具有表见代理特性进行考量，在判断能否继续履行的认定标准上，特途同归。

（3）若合同无法继续履行，买受人权利如何保护？

争议双方固定证据能力有强有弱，有心计的业主为了毁约事前设套，这些事情都可能导致合同无法继续履行。法官纵然知道其中来龙去脉，但毫无办法，依据法律和事实进行判案，咬牙切齿认定该合同在法律上履行不能。

好在法官“释明权”是个保护弱者的武器，一旦出现继续履行的诉请无法实现的情况，大部分法院都会释明当事人可以变更诉讼请求，请求解除合同并承担违约责任。

如北京市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定：买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。

另外，在这类案件中，法院特别注意维护诚信交易一方的权益。北京、广州、山东等地区高院会议纪要，对于房屋市场价上涨中发生的恶意违约事件，均规定善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。这一举措在一定程度上提高了出卖人的违约成本，降低了出卖人的违约概率。

房价大幅上涨，对于买受人而言，一定要积极争取继续履行合同，想方设法进行过户，不要认为解除合同后按一般合同约定支付总房款20%的违约金也不错，我国合同法违约责任以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，出卖人如果合理利用可预见规则、过错相抵规则、减损规则、损益相抵规则等请求违约金下调，违约金足以砍半。不要想当然以为法官判到解除合同就恶心坏了，就不会再用调减违约金数额去恶心买受人了，法律条文如此规定，你信不不信，它就在那里。