其一，法律定性存在理论分歧。司法与理论界先后形成代物清偿说、新债清偿说、债务更新说、让与担保说、优先受偿权实现方式说等多重观点，不同定性直接决定债权清偿顺位、能否对抗第三人等核心裁判结果；

其二，效力认定标准割裂。各地法院对抵债协议生效时点、登记对效力的影响、低价抵债的效力边界裁判尺度不一，当事人缔约时无法预判法律后果；

其三，多重权利冲突缺乏处置规则。发包人涉诉负债时，抵债房屋常被抵押权人、普通债权人申请查封，承包人依据抵债协议能否阻却强制执行，长期缺乏清晰规范指引。

为统一类案裁判标准，2026 年 6 月最高人民法院发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工解释（二）》），围绕建设工程价款优先受偿权构建完整规则体系，其中第十八条专门规范工程款折价抵债行为，为以房抵债纠纷提供实体与程序双重裁判依据。本文以该司法解释为核心规范基础，逐层厘清以房抵债的法律属性、成立要件、法律效果，并区分普通以物抵债划定法律边界，最终形成承包人全流程风险防控路径。

《民法典》第八百零七条明确，发包人逾期支付工程款，除工程性质不宜折价、拍卖外，承包人享有两项债权实现途径：一是与发包人协议将工程折价，二是申请法院拍卖工程并就价款优先受偿。建设工程以房抵债，正是 “协议折价” 在行业实践中的典型落地形式。最高人民法院入库裁判案例进一步固化该裁判立场：工程质量合格情形下，承包人与发包人在结算文件中约定以案涉项目房产抵充工程款，应认定为承包人依法行使建设工程价款优先受偿权。

从法理层面分析，建设工程价款优先受偿权属于法定担保型优先权，其制度价值在于保护承包人投入工程的人工、材料等物化劳动成果，最终保障建筑工人劳动报酬。若允许发包人将承包人劳动物化形成的房产，优先用于清偿与工程无关的其他债务，将直接背离优先权立法初衷。据此，符合法定条件的以房抵债协议，并非单纯约束双方的债权清偿约定，而是具备物权优先效力的优先权行权载体，此为区分普通以物抵债的根本法理依据。

依据《建工解释（二）》第十八条规定，承包人主张以房抵债行为产生建设工程价款优先受偿效力，须同时满足四项构成要件，缺一不可：

（一）建设工程质量合格

工程质量合格是行使工程款优先受偿权的前置基础要件。建设工程承载公共安全属性，质量不合格的工程不具备合法利用价值，承包人无权就该工程折价抵款。若工程竣工验收不合格，且经修复后仍无法达到合格标准，双方签订的以房抵债协议仅能产生普通债权效力，承包人不享有法定优先受偿顺位。承包人应当完整留存竣工验收报告、分部分项质量验收记录、质量修复验收文件等证据，夯实行权基础。

（二）标的物具备可折价属性

结合《民法典》第八百零七条但书条款，依据工程性质不宜折价、拍卖的，不得用以抵偿工程款。不宜折价的工程主要涵盖市政基础设施、国防工程等涉及公共利益、公共安全的不动产；仅具备独立产权、可市场流通、具备独立经济价值的商品住宅、商业用房，方可作为折价抵债标的物。

（三）已履行工程款催告前置程序

发包人逾期欠付工程款后，承包人应当先行书面催告，给予发包人合理期限筹措资金清偿债务；催告期限届满发包人仍未履行付款义务的，双方方可签订折价抵债协议。催告程序体现权利行使的谦抑性，属于法定行权前置程序，未履行催告义务即直接签订抵债协议的，法院可否定其优先权效力。司法实践中，催告函、送达凭证、沟通记录均为关键证据。

（四）房屋折价价格公允无失当情形

折价金额应当与抵债时点房屋市场价值基本匹配，折价价格显著低于市场公允价值，存在恶意串通压低资产价值、损害抵押权人、其他普通债权人合法权益情形的，利害关系人可依据《民法典》债权人撤销权规则诉请撤销折价约定，承包人无法取得优先受偿地位。实务中部分法院将市场价 70% 作为自由裁量参考尺度，但该数值并非法定标准，稳妥定价方式为委托具备资质的第三方评估机构出具正式不动产评估报告，将评估文件作为抵债协议附件留存。

（一）清偿顺位优先于抵押权与普通金钱债权

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。据此，在发包人资不抵债、全部资产不足以清偿全部债务时，合法成立的工程折价抵债债权，清偿顺位优先于银行不动产抵押权、民间借贷、材料货款等全部普通债权，承包人可就抵债房屋价值优先抵扣工程欠款。

（二）可依法排除不动产强制执行

依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条，执行法院查封登记于发包人名下不动产时，承包人以双方成立合法折价抵债关系为由提起执行异议之诉，举证证明查封前已签订符合《建工解释（二）》四项要件的抵债协议，请求排除抵押权、普通金钱债权强制执行的，人民法院应予支持。

典型裁判案例中，承包人与发包人签订 13 套住宅折价抵债协议后，标的房产被发包人的普通债权人申请查封，审理法院认定案涉抵债系工程款优先权协议折价行为，最终判决停止对抵债房屋的强制执行，明确该类协议具备阻却执行的程序效力。

（三）多重权利冲突下的法定顺位规则

当同一房产叠加多重权利主体时，现行司法体系确立固定权利保护顺位：特定商品房消费者权利（超级优先权）＞建设工程价款优先受偿权＞不动产抵押权＞普通债权。适用该顺位规则需区分两项实务要点：第一，施工企业作为抵债受让主体，不属于商品房消费者范畴，无法享有顺位最优的消费者特殊保护；第二，同一项目存在多名承包人、多笔工程款优先权时，各优先权处于同一清偿顺位，应当按照各自债权比例分配房产折价价值。

（一）严格遵守 18 个月优先权除斥期间

建设工程价款优先受偿权行使期限自发包人应付工程款之日起计算，期限为十八个月，该期限属于除斥期间，不发生中止、中断效果。折价抵债协议必须在期限届满前签署；超过法定期限签订的抵债协议，仅能认定普通债权，丧失全部优先受偿与阻却执行效力。

（二）完整留存全套行权证据链

长期归档保存工程竣工验收资料、结算审核文件、工程款书面催告函及送达凭证、第三方房产评估报告、双方盖章确认的抵债协议原件，形成完整证据闭环，避免诉讼中因举证不能丧失优先权保护。

（三）标准化完善抵债协议核心条款

协议文本必须明确约定以下核心内容，消除模糊表述带来的效力争议：一是列明抵债房屋房号、建筑面积、规划用途、不动产备案信息；二是载明抵偿工程款总额、结算依据与债权形成过程；三是增设专门条款，明确本协议系依据《民法典》第八百零七条行使建设工程价款优先受偿权的折价约定；四是附第三方房产评估报告作为定价依据，载明折价价格公允，不存在损害第三方债权人权益情形。

（四）及时办理不动产备案与过户登记

不动产物权变动以登记为生效要件，仅签署抵债协议未办理登记的，承包人仅享有债权请求权，不取得房屋所有权。未完成过户前标的房产一旦被查封，即便享有优先权，也将产生高额诉讼成本。协议签订后应当第一时间办理网签备案、不动产预告登记，满足过户条件时即时完成所有权转移登记，固定物权保障。

（五）区分缔约时点识别效力风险

一是债务履行期限届满后签订的抵债协议：双方意思表示一致即成立合法折价约定，满足四项法定要件即可产生优先权效力；

二是债务履行期限届满前预先约定以房抵债：司法实践多认定具备让与担保属性，需严格恪守公允折价规则，规避流押条款无效风险；

三是招投标阶段、施工合同缔约阶段预先设置工抵房条款：此时工程尚未施工，工程款债权未实际形成，该类条款司法实践普遍认定无效，不宜作为结算依据。

《建工解释（二）》第十八条的出台，系统回应了建设工程以房抵债长期存在的裁判分歧，通过明确法律定性、设置四重行权要件、衔接执行异议程序规则，构建起实体规范与程序保障相结合的完整规制体系。对于承包人而言，以房抵债是化解工程款回款难题的重要路径，但该模式具备显著法律风险：严格契合法定要件，即可取得优先受偿、排除强制执行的双重保护；若存在超期缔约、标的物不符、定价失公允、证据缺失等瑕疵，抵债协议将沦为普通债权，在发包人资不抵债情形下面临债权落空风险。

建筑施工企业应当以本次司法解释落地为契机，全面梳理存量以房抵债协议，补齐证据、完善不动产备案登记；后续新设抵债交易严格遵循法定构成要件拟定合同文本，规范缔约流程，充分依托法定优先权制度实现工程款债权安全回收。