存量房交易中，税费的计算以网签价格为基础，为了减少税收缴纳，买卖双方往往签订“阴阳合同”，约定网签价格低于实际交易价格，达到规避税法的目的。通常房屋买卖合同中约定的内容为：“甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为800万元，包含标的房屋配套设施折价款300万元，因此，甲方出售该房屋的合同价格为500万元，甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。……过户所产生的一切税费均由买受人承担。”但在合同实际履行过程中，可能会出现出卖人不配合或政府监管导致避税失败的情况发生，睿扬房律师通过六个方面理清存量房交易中常见涉税问题。

（一） 买卖双方在房屋买卖合同中约定的税费承担，是否有效？

买卖双方在房屋买卖合同中通常会约定：“房屋过户所产生的一切税费均由买受人承担。”但根据税收法律、法规的规定，契税由买方承担，增值税、个人所得税由卖方承担。 我们认为，我国法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税人义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税人义务人以外的人承担转让税费缴纳并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效条款。

(二)买卖双方网签合同价格低于房屋买卖合同价格，买受人能否要求按照网签合同交易价格履行合同？

我们认为，该行为属于典型的通谋虚伪通谋行为。买卖双方提交登记机关的网签合同，因系双方本意无需遵从或均不欲其对双方有约束力的合同，系虚假行为。而载有真实价格的买卖合同，经双方意思合意且有受其约束之意的，系隐藏行为。 依据《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”网签合同价格条款无效，而房屋买卖合同真实的交易价格本身并不违反法律强制性规定，故而有效，应按照房屋买卖合同价格履行合同。

（三）出卖人为不履行房屋买卖合同，能否以规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格为由，请求确认房屋买卖合同无效？

我们认为，依据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”买卖双方在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不能得到支持。

（四）低价网签的情况下，登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费“增加”，该部分由谁承担？

第一种观点认为，合同约定税费由买受人承担，则增加部分税费应由买受人承担。 第二种观点认为，因税费负担不能达成一致，合同应解除。 第三种观点认为，对“增加“部分税费的负担，当事人不能协商一致的，按照法律规定各自负担。 我们认为，虽然合同约定过户所产生的一切税费均由买受人承担，但买卖双方的真实意思为低价网签的基础上，买受人承担全部税费，对于以真实交易价格核算税费时，由买受人全部承担税费已经超出了买卖双方订立合同时的真实意思；对于增加的部分，如果买卖双方不能达成一致，属于合同漏洞的填补，应适用《合同法》第六十一条规定，按照相关税收法律、法规分别负担。  

  （五）在双方订立合同的基础是房屋符合某种减税条件，如“满五唯一”，而在实际履行过程中，房屋并未符合以上约定，导致税费增加，应如何让承担？

我们认为，一方当事人（多数是出卖方）往往在合同中承诺房屋性质，因此，如果因未达到一定条件导致税费增加的，应由未实现承诺方承担相应的新增税费。

（六）因房屋新政所导致的税费增加，增加部分应如何承担？

我们认为，该问题要综合考虑三点因素：1、买卖双方是否能对增加税费协商一致及是否一方愿意主动承担；2、网签的实际时间与房屋新政生效时间；3、增加税费是否远远超过买卖双方订立房屋买卖合同时的预期。

    如果买卖双方能就增加税费协商一致或一方愿意主动承担增加税费，合同应继续履行。

在房屋新政前办理网签，因新政导致税费增加，且增加的幅度远远超过一方在订立房屋买卖合同时的预期，属于“情势变更”，买卖双方就增加税费如何负担不能达成一致的，因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，买卖双方可以据此要求解除合同，互不承担违约责任。

在房屋新政前办理网签，因新政导致税费增加，确有证据证明因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，由此增加的税费依据合同约定予以承担，合同没有约定或约定不明的，依据税收法律、法规承担。

买卖双方依合同约定的履行期限在“房屋新政”生效前能够完成房屋过户或网上签约，因可归责于一方当事人的原因导致合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，守约方可要求继续履行合同，并要求违约方承担增加税费部分。