笔者按：《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款并非突破合同相对性，将返还银行贷款义务的主体设定为开发商，而是在考虑诉讼效率价值背景下，特设于按揭银行的一个自由处分选择权：即按揭银行有权选择以类似于实行代位权的方式，让法院判令开发商直接将贷款返还银行；按揭银行亦可以抛开第25条第2款之规定，以按揭贷款合同法律关系向购房人主张返还贷款权利。

一、《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款面临的新形势

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第2款规定： 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人。

按照法律解释的优先级顺序，笔者对该条款进行文义解释，含义为： “商品房买卖合同与担保贷款合同同时解除后，出卖人应当将其收到的银行贷款返还银行、将收到的定金、首付款等款项返还购房人。”再结合《商品房买卖合同司法解释》第二十三条至二十七条进行体系解释，该条款含义为：“（1）根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条新型法定解除权的创设，商品房买卖合同无效、撤销或解除后，当事人有权解除按揭抵押贷款合同；（2）为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，（3）由贷款的实际收取方即开发商直接将购房人购房贷款返还银行。

问题在于：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款的表述仅能体现购房贷款及购房款复位的起、止主体，该条款能否视为开发商承担了向银行返还购房贷款的义务？

依照该条款的字面含义，如果开发商、银行、业主均有能力按照《商品房买卖合同司法解释》第二十五条的规定充分履行自己的义务，第二十五条自然能起到“简化步骤”的效果，其存在有重要意义。但近年来，国内房地产市场面临着政府宏观调控力度逐步加大、银行信贷资金逐步收缩、“棚改”货币化安置政策逐步结束等多方面冲击，造成开发商“跑路”事件频发。而导致商品房买卖合同无效的原因通常在于五证不全、撤销的原因通常在于欺诈、解除的原因通常在于根本违约，这些情况无一例外均指向开发商的资金周转出现问题。

在开发商资金不充足的情况下，将向银行返还购房贷款的义务主体设定为开发商，是否妥当？一方面，可否基于对购房人权益的优先保护，有意突破合同相对性，进行银行权益的牺牲？另一方面，不得不考虑合同法基本原则的坚守，这种突破合同相对性原则的设定，购房人自然能脱离按揭贷款法律关系的枷锁，实现零风险“断供”，但银行却替购房人背了锅，加剧其金融风险，且使得按揭银行与购房人签订的《抵押贷款合同》也图于形式，毫无法律约束力。

二、关于开发商、购房人、贷款银行之间的关系

笔者认为，研究商品房预售合同与按揭贷款合同同时解除后，购房资金如何复位这一问题，必须遵循合同相对性这一合同法原则，除非多方利益的分配存在重要考量，并经立法或司法机关给予明文解释，否则任何解释均不可突破该原则。所以，有必要先行理清商品房按揭贷款的交易流程及开发商、购房人、贷款银行三者的法律关系。

按揭贷款一般交易流程： （1）购房人与开发商订立商品房预售合同,支付首付款; （2）购房人持房屋买卖合同首付款收款收据、个人资信资料等与银行订立个人住房借款合同，开发商为借款提供阶段性保证，保证购房人按期返还贷款，如果购房人不能按期还款,开发商作为保证人要为购房人偿还借款，银行有权从开发商的保证金帐户中扣划资金； （3）按揭银行经审核同意贷款后,将贷款汇至开发商帐户； （4）当房屋建成以后,开发商将房屋交付购房人,并办理房产证; （5）购房人将房屋抵押给银行担保偿还借款,办理抵押登记,也就是说担保方式由开发商的阶段性保证变为抵押担保,购房人按期向银行偿还贷款。

根据以上交易方法,实际上在三者之间形成三个法律关系,即购房人与开发商之间的商品房买卖关系;购房人与银行之间的借款关系;开发商与银行之间的保证担保法律关系或者购房人与银行之间的抵押担保关系。

三、《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款司法判例及分析

笔者以“《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款”在裁判文书网进行检索，检索结果为1615条。其中以“商品房预售合同与按揭贷款合同同时解除”为前提的判决或裁定共计1157条。

在此前提下，关于第二十五条第2款存在两种观点，一种观点认为开发商承担了向银行返还购房贷款的义务；一种观点认为贷款人仍承担向银行返还购房贷款的义务。

所有裁判文书中，判令开发商承担向银行返还购房贷款义务的案件占71.5%，判令贷款人向银行返还购房贷款义务的案件占28.5%。

其中，涉及高级人民法院审理的案件共计16件，判令开发商承担向银行返还购房贷款义务的案件占25%，判令贷款人向银行返还购房贷款义务的案件占75%。

笔者发现，一、二审案件普遍机械适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款的情况较多，判令开发商承担向银行返还购房贷款义务的说理部分较为简洁；再审案件更多的区分开发商、银行、业主三者的法律关系，大篇幅说理论证贷款人不能依据该条款免除向银行的还款义务。

（一）以判令开发商承担向银行返还购房贷款义务的案件为例

1、上海一中院审理的( 2013)沪一中民二（民）终字第325号案件中，该院认为：商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。

2、北京一中院审理的（2016）京01民终852号案件中，该院认为：“《个人住房借款合同》解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因本案存在《商品房买卖合同》在先解除的情形，此时应按照司法解释第二十五条第二款的规定，确定返还的义务主体，故本院认为，《个人住房借款合同》解除后返还本金及利息的义务主体应为都市公司。”

3、济南市历下区法院审理的（2017）鲁0102民初6360号案件中，本院认为：贷款合同解除后，其解除效力溯及于合同成立时，原则上应当恢复原状，即购房人宋某某应当返还所贷全部款项，中行济南开元支行应当返还购房人宋某某已经偿还的本金及利息。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿。本案中，《商品房买卖合同》的解除系开发商济南昌润置业违约将房屋卖给案外人杨昊瑜，宋某某无法办理抵押登记，商品房买卖合同已无法继续履行。当《中国银行购房借款合同》的解除系因开发商济南昌润置业违约导致《商品房买卖合同》解除时，购房人宋某某向中行济南开元支行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商济南昌润置业承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，在《商品房买卖合同》和《中国银行购房借款合同》均被解除后，应由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故本案中，应由济南昌润置业向中行济南开元支行承担借款偿还责任，宋某某依法应当免除借款偿还责任。

济南中院审理的（2017）鲁01民终3767号案件，开发商同为济南昌润置业，该院亦作出了相同法律适用的终审判决，该院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人。”昌润公司应当将收受的购房款本息返还给韩向东、黄虹，并将韩向东、黄虹尚未还清的贷款本息返还给工商银行泺源支行，韩向东、黄虹不再向工商银行泺源支行承担还款责任，故一审法院的该判决并无不当。

（二）以判令购房人承担向银行返还贷款的义务为例

广东省高级人民法院 审理的（2017）粤民再216号民事案件，该院认为，本案的争议焦点为：陈振杰、范燕夏是否应向中国银行清新支行承担贷款合同解除后偿还借款本息的义务。

本案中，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行签订《个人一手住房贷款合同》以获取贷款用于购买房屋。该合同明确约定了陈振杰、范燕夏作为借款人对该借款向贷款人中国银行清新支行承担还本付息的义务。在《个人一手住房贷款合同》被解除的情况下，陈振杰、范燕夏作为《个人一手住房贷款合同》的一方当事人应向中国银行清新支行偿还尚未支付借款本金及其利息。原二审判决及陈振杰、范燕夏均认为，因城建公司的违约行为导致陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《广东省商品房买卖合同》被解除，《个人一手住房贷款合同》也因此被解除，且陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行清新支行所借出的款项，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，陈振杰、范燕夏不承担还款责任。但商品房买卖合同和贷款合同是相互独立的合同，虽存在密切联系，并非从属关系。就本案而言，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行在房屋交付前就已开始履行《个人一手住房贷款合同》，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故陈振杰、范燕夏是否受领房屋属于《广东省商品房买卖合同》项下履行的事宜，与《个人一手住房贷款合同》履行没有直接关系。而陈振杰、范燕夏没有直接占有借款，则是因中国银行清新支行依据《个人一手住房贷款合同》的约定，经陈振杰、范燕夏同意及授权将所发放的贷款支付给城建公司，是陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行意思表示一致的结果，并非中国银行清新支行的单方意思表示或是出于其与城建公司的约定。并且，《个人一手住房贷款合同》也未约定在合同解除的情况下，陈振杰、范燕夏偿还贷款本息的义务由城建公司承担。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，如中国银行清新支行申请再审所述，贷款合同赋予按揭银行要求出卖人返还收受的购房贷款本息的权利，但未明确免除购房人清偿购房贷款的责任。因此，虽然《个人一手住房贷款合同》因陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《商品房买卖合同》解除而被解除，但并不能免除陈振杰、范燕夏在《个人一手住房贷款合同》中向中国银行清新支行偿还贷款本息的义务，陈振杰、范燕夏仍应向中国银行清新支行支付尚未偿还的借款本金及利息。

结合上述截然不同的两种理解，笔者认为，第25条第2款的设定，在开发商具备返还资金的能力下，有助于一次性解决商品房买卖合同及按揭贷款合同两个纠纷，使资金流转一步复位，节省交易环节。基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人诉累的角度，该条款能够体现重要价值。

但多数情况下，商品房买卖合同无效、撤销或解除的原因在于开发商资金链出现问题，导致在建工程无法顺利完工。此时，从权利义务的分配及合同相对性角度，机械的适用第25条第2款，实为不妥。

（1）按揭贷款合同的主体为购房人与按揭银行，该合同的性质为向第三人履行的合同，虽然按揭银行支付给开发商的资金虽在形式上为按揭银行直接划付给开发商，但系按照购房人的指令。尽管此指令不甚明显，但银行与开发商之间没有任何交易关系，其以自己名义向出卖人付款解释不通。该付款自法律层面言之，仍为购房人所付。基于合同的相对性，开发商仅为利益第三人，并不能因此突破合同相对性，还款义务的主体仍为购房人。

（2）依照第25条第2款文义，无法作出以下反面解释，即在商品房预售合同与按揭贷款合同合并审理的情况下，按揭银行不得向购房人主张权利。

简言之，第25条第2款并非对于开发商、购房人、按揭银行三者法律关系权利义务的重新分配，更未将商品房买卖合同及按揭贷款合同解除后，返还资金义务的主体设定为开发商一方，而是在考虑诉讼效率价值背景下，特设于按揭银行的一个自由处分选择权：即按揭银行有权选择以类似于实行代位权的方式，让法院判令开发商直接将贷款返还银行；按揭银行亦可以抛开第25条第2款的规定，以按揭贷款合同法律关系向购房人主张权利。

四、结语

目前，最高人民法院及各省高院均未出台相关司法文件明确《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款含义。所以，在处理商品房预售合同与按揭贷款合同解除纠纷过程中，赋予购房人与按揭银行充分辩论的空间。

作为银行一方，要特别注意《抵押贷款合同》关于借款人还款义务的约定，并充分利用合同相对性原则，以规避《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款可能引发的风险；作为购房人一方，凭借文义解释适用第25条第2款，具备完整的请求权基础，特别是遭遇“烂尾楼”的情况下，从维护社会稳定及对弱者权益特殊保护的角度出发，均有促成借款人“零风险”断供的可能性。另外，国内按揭贷款模式下，按揭银行通常与购房款的资金监管银行同为一主体，这也是购房人合理适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第2款的有利筹码。

但笔者更倾向于，按揭银行是否选择适用25条第2款的规定，取决于按揭银行的自愿选择，法院不能强制干预，该条款不能成为购房人拒绝履行还款义务的抗辩事由，亦不宜令购房人主动适用该条款逃避债务。