近日来，本所律师了解到山东省青岛市某商业公司收取承租人租金后，未将租金交付于出租人而“携大量租金潜逃”的案件，现已引起社会的广泛关注。该案件所涉法律关系较为复杂，同时涉及民事纠纷及涉嫌刑事犯罪，属于民刑交叉类案件，具有较大的典型意义。因本所律师未掌握该案件的全面材料，在此仅对该案件中可能存在的法律关系，及该案件的诉讼程序运用顺序等做全面分析。

案情简介：

2020年4月，王先生通过朋友的介绍，找了一家房屋托管公司，通过该房屋托管公司在青岛汽车东站周边租了一套二居室的房子。看过房子后，王先生便与该托管公司签订了租房合同，合同中写到，每月租金2100元，王先生一次性支付了14个月的租金，加上一个月的押金，总共支付了31500元。王先生说“该公司的业务员当时告诉我，按他们跟房东的合同约定，租金会按一季度一付给房东”。

王先生本以为终于能在青岛有一个落脚点，结果只住一个季度，房东便联系到王先生，让其尽快搬走。房东告诉王先生，自己只收到该托管公司一个季度的租金，现在已经联系不上业务员了。听到房东的说法，王先生立马联系到当时给自己办理租房的业务员，其电话也显示停机，随后王先生又拨通了公司的电话，还是停机。

据了解，王先生加了一个维权的微信群，里面还有很多像王先生一样的租客与租户，截至7月21日群内共325人

案件分析：

一、若房东与中介机构签订的合同为房屋托管协议或概括委托代理合同

若房东与中介机构签订的合同为房屋托管协议或概括委托代理合同，则该协议（或合同）则应当包含有中介机构代房东收取租金的条款。

（一）若房屋中介在与租客签订合同前，向租客出示了该份协议

此时，租客在与中介签订完租房合同，并将房租交付给中介机构时，租客业已履行完毕其合同义务。同时，因为中介在签订合同前已经向租客出示了该房屋托管协议（或概括委托合同），则中介机构作为有权代理人代理房东签订的该份租房合同效力及于房东，房东依据该份租房合同享有权利并承担相应义务。中介机构未将该房租交付给房东，属于对房屋托管协议（或概括委托代理合同）的违约，依据合同的相对性原则，房东应根据该份合同向中介机构追责，而无权要求租客搬离涉案房屋或单方解除合同。

在该种情形下，房东成为中介机构“携款潜逃”的受害者，应根据其与中介机构签订的房屋托管协议（或概括委托代理合同）先向人民法院提起民事诉讼，通过诉讼确定其与中介机构之间的法律关系及标的额，此时因中介机构已经“携款潜逃”，确定不能执行该民事判决，随后再根据该民事判决书等材料向公安机关报案，进入刑事程序。在此种情况下，如果是青岛市千屿公司“携款潜逃”，其作为受房东委托的房屋租金保管人，将代为保管的房屋租金占为己有，构成侵占罪；如果是青岛千屿公司的工作人员“携款潜逃”，其作为公司的工作人员，如果其利用工作上的便利将该部分房租占为己有，则其构成职务侵占罪，如果其没有利用工作上的便利，而是采用其他平和手段获取，则其构成盗窃罪。

（二）若房屋中介在与租客签订合同前，未向租客出示该份协议

此时，根据一般理解，租客并不知晓中介有权代为收取租金，其向中介支付租金的行为属于未尽到合理注意义务，但由于中介与房东签订了房屋托管协议（或概括委托合同），中介有权代为收取租金，租客的该履行瑕疵不足以导致租房合同无效，此时房东仍受该租房合同的约束。房东作为受害者比照上述办法获得救济。

二、若房东与中介机构签订的合同为特别委托合同，合同中未约定中介机构代为收取租金

此时，中介无权代理房东收取租金，租客向中介机构支付租金的行为属于未尽到合理注意义务，且未履行租房合同的合同义务（向房东支付房屋租金），房东在经过催收后仍未收到租金时，有权单方解除合同，要求租客搬离房屋。

此时，租客成为中介机构“携款潜逃”的受害者，其应根据转账凭证等先向人民法院提起民事诉讼，确定其与中介机构之间的法律关系及标的额，此时因中介机构已经“携款潜逃”，确定不能执行该民事判决，随后再依据该民事判决等材料向公安机关报案，进入刑事程序。在此种情况下，租客属于产生房屋中介有权收取租金的错误认识，且基于该错误认识出分了其财产，而房屋中介取得了该财产，此时房屋中介构成诈骗罪。

总结：不管房东、中介机构、租客之间的合同怎么约定，该类民刑交叉案件在处理时，都应先通过民事诉讼程序确定其之间准确的民事法律关系是什么及受害标的，通过民事程序确定了法律关系后，才能确定谁是受害者，此时进入刑事程序才能更好的推动案件的进行。