商品住宅是指房地产开发企业建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。基于我国人口数量基数以及近几年来我国城镇化覆盖率的上升，我国对商品房的需求日益扩大，需求创造买卖，买卖的激增不可避免地造成问题的增多，有关商品房的诸多问题中最为常见就是质量瑕疵的问题。

商品房的质量问题直接影响到建筑物的使用寿命，对房屋买受人的财产、生命健康有着至关重要的影响。目前我国商品房买卖中的质量问题主要有三个方面的表现。

一、质量瑕疵的类型

（一）房屋的地基基础和主体结构以及其他严重影响正常居住使用的质量问题。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房人身、财产安全及正常居住使用的情形。

根据最高院民一庭编著的《民事审判指导与参考》中的意见，存在以下情形的可以认定为严重影响正常居住使用：1.出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；2.出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；3.房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；4.水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；5.消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；6.订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；7.其他严重影响正常居住使用的情形。

（二）其他一般性问题。主要有以下几种情况：1.房屋防水工程。该问题是目前房屋建筑工程中一个突出的问题，屋面防水工程质量问题包括屋顶、墙壁出现漏水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙等存在的漏水等情况。2.其他土建工程质量问题，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等出现的问题。如室内地坪空鼓、开裂、起沙，内外墙及顶棚抹灰、墙纸、面砖、油漆等饰面脱落问题。3.电气管线、上下水管线的安装工程的质量问题，主要指电气的线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等出现的问题。如电线漏电，照明灯具坠落，上下水管道漏水、堵塞、漏气等均属安装工程质量问题。4.供热、供冷系统工程的质量问题，是指暖气设备、中央空调设备等的安装工程等出现的质量问题。5.室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等。

（三）当事人双方合同约定的质量问题。这类质量问题是指开发商交付的房屋达不到约定的质量标准。随着房地产市场的进一步成熟，商品房买卖双方对房屋的精细化约定越来越多，精装修房也大量出现，对配件品牌的选择、装修的具体要求等。开发商在交房如果达不到这些双方约定的质量标准，就会出现质量违约的情况。

二、商品房质量问题的法律责任

商品房交付过程中质量问题的法律责任承担主要分为三大类型。

（一）购房者可以依法要求退房和赔偿的情形

1.房屋主体结构质量不合格，可以退房。根据《商品房销售管理办法》第35条和《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第12条进一步明确为因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

2.房屋质量严重影响正常生活的，也可以退房。《解释》第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

3.合同中对因房屋质量可退房的情形有详细约定的，当约定情形发生时可以退房。因此，购房人与开发商在签订购房合同时应该详细约定对房屋质量的具体要求及相应的违约责任。

（二）购房者可以要求开发商进行修理和赔偿损失的情形

对于交付的商品房存在非主体性质质量瑕疵的，如墙面空鼓、开裂、地面不平、渗漏水等非主体结构性的质量瑕疵及“精装修”商品房的交付标准不符合约定的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，除非购房人能够证明所购房屋存在的质量瑕疵已达到“严重影响居住”的程度，否则购房人不能由此拒绝接收房屋。但出卖人应承担相应的维修责任，待维修后达到交付标准，再行交付，并承担延期交付的责任。

（三）商品房的保修责任

《商品房销售管理办法》第32条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”同时，根据《解释》第13条的规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。造成的其他损失，一般包括预期经济利益、装修损失、维修房屋误工损失等，在维修期间，如其房屋不适宜居住买受人另租房居住的，其发生的合理费用出卖人也应承担。如果因质量问题还造成财产损失或人身伤害的亦应进行赔偿。

作者介绍

孙威，睿扬（苏州）律师事务所公司业务部律师助理，擅长领域主要为公司诉讼和民商事诉讼争议解决等业务。